市规划委放水调高容积率北京拯救高价地开发

本报 袁晓澜 北京报道

北京规划委最近允许了两个开发商的容积率调整申请，这让不少开发商艳羡不已。

在5月中旬，北京国土局曾密谈几批拿高价地的开发商，允诺给予相关支持以催促其尽快复工。开发商对于投资的不紧不慢显然让相关部门着急。

事情极富戏剧性。据《华夏时报》了解，此次被允许调整容积率的两大开发商的项目都为高价地时代拿下的项目，溢价都超过2.5倍，在当前形势下，未来的盈利空间不能预期。而调高容积率无疑为这两个项目打开了另一扇门，也为更多的开发商打开了政策的想象空间。

规划委反常调高容积率

6月11日，北京规划委公示了两个容积率将调整的房地产住宅项目。

一个项目为门头沟区永定镇冯村居住项目，一个为大兴区黄村镇孙村组团A-06、07、1 、14地块项目。两者都将容积率调高。以大兴项目为例，容积率将从1.5调高到2.1，控高将由18米调高到 0米后，将增加约10万平方米的建筑面积。

然而，近期住建部和地方建委都在严查开发商私自调整容积率的问题，在此背景下，同时有两个项目获得了规划部门同意并公示，则格外让人关注。最重要的原因便是，调容积率在房地产业内人士看来，是一件非常难的事情。

一方面，土地走招拍挂程序后，调整容积率都需要公示，开发商想要通过调整容积率来获得更高的收益，这种直接的利益关系，容易滋生腐败，这也是近期政府监管部门反腐的重点监测领域。另一方面，调整容积率还要看企业与政府之间的关系，并不是任何开发商都能有此幸运。

一位大型房地产开发企业负责拿地的人士告诉《华夏时报》，在土地未进行招拍挂的时候，调整容积率是以不公开的方式私下进行的，然而随着土地出让市场越来越正规公开以后，调容积率的做法越来越难，即使调整了，还需要对外公示，以争得当时也参与竞争的其他开发商的同意。

北京规划委详细规划科工作人员向表示，按照相关规定，在土地一级开发阶段，容积率是可以进行调整的，但是土地招拍挂卖出以后，将不能调整规划方案，如果要调整，还需要重新走招拍挂程序。但这两个项目却违反了这一常规程序。

但当向北京规划委询问为何要调高这两个项目，其他开发商是否也可以申请调容积率时，规划委接听的人士将转入便民。而便民则表示并不知情。“调高容积率一本万利”

在查阅资料时发现，上述两个项目的开发商分别为（,,）（武汉）发展有限公司和北京金融街建设开发有限公司（即西环置业）。其拿地的相似之处在于，均是在高价地时期的2007年，以高溢价拿下了这两个项目。

华润置地门头沟项目规划建筑面积28.61万平方米，成交价为15亿元，比底价4.42亿元高出10.58亿元，溢价达到252％，楼面价为5172元/平方米。而目前，该区域的房价仍停留在8000元/平方米左右，这显然与两年前华润置地拿这块地时的预期是不相符的，这也成为了这些项目开工难的主要原因。

西环置业在大兴的这个项目也面临同样的尴尬。以 倍溢价中标的该项目，楼面价格也高达4662元/平方米，这对于8000元/平方米周边销售价格来说，该地块的盈利预期也比较悲观。

一房地产开发商向《华夏时报》表示，开发商拿地后，第一要做的事情，便是和政府部门协商，能不能延缓或者分期付地价款，另外能不能调整容积率，摊薄拿地成本。无论成功与否，都需要去争取。

而长期关注房地产上市公司的广发证券一房地产分析师则告诉，近期高价地面临要开发上市的问题，不光北京这两个项目，现在一些有高价地的上市公司，也在与当地政府协商，调高所持有高价地项目的容积率，来解决地价太高，难以开发的问题。政府也不想把开发商弄得没钱赚，不利于以后的招商引资。

而调容积率到底有多大成本和收益呢？一开发商告诉，调高容积率后，是需要补交土地出让金的。增加一平方米的建筑面积，需要补交的土地出让金，并不是拍地时的楼面价，而是在起始价中核算出的土地出让金，可能就只有几百元，调容积率的成本低，但获得的收益却是一本万利的，这对于开发商的诱惑是非常大的，特别是在拿地上成本过高的项目，在摊薄土地成本上非常有利。

高价地项目变通求生

据了解，全国月商品房销售面积是2.4亿平方米，比去年同比增长了25％。与此相比，开发商的投资开工却趋于谨慎和保守。

国家统计局显示，今年月，房地产新开工的面积只增加2.4％，而北京的投资数据更为糟糕，房地产开发企业完成投资及增速情况，同比下降5.9％，而住宅同比下降了24％。

对此，国信证券一房地产分析师向《华夏时报》表示，现在开发投资和新开工面积的数据同比环比开始增加，但与2007年相比差距还很大。至今仍未有一家上市公司调高今年的销售目标和开工面积，开发商对于未来还没有足够的信心，对于由于政策和货币流动性对楼市的刺激作用其时效性能有多久也没有把握。

在全国工商联房地产商会商业不动产年会上，商会会长聂梅生透露，房地产投资是中国在金融方面制定政策的重要依据，也对今年保8％的任务有着非常重要的意义。

北京一接近政府的专家告诉，政府也很关心房地产的开工投资问题，今年也列出了重点协调的高价地项目，开发商可以自己申请，然后再单独与政府协商如何处理高价地问题。

而在5月份，北京国土局约见几批拿高价地的开发商，为扩大内需保增长，要求开发商尽快开工，加快投资和开发，而在开工中遇到的难题，开发商可以提出来政府帮助解决。

巧合的是，6月11日，便有两个高价地项目获得了规划委的同意，调高了容积率。而对于手中有高价地的开发商，或许看到了可以解决高价地难开发问题的希望。

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