严调控背景下京市场需求依然强大供需矛盾未资源

*严调控背景下京市场需求依然强大 供需矛盾未根本缓解

[摘要]自2010年4月至今，核心前后三次出台房地产调控核心政策，通过限购、差别化信贷、税收等手段抑制市场中过热的*投机需求，同时通过增加供应保护公道的自住需求，“有保有压”态度越发明确。作为首都，北京市房地产市场需求极为旺盛，市场一度出现过快过热发展态势。

自2010年4月至今，核心先后三次出台房地产调控核心政策，通过限购、差别化信贷、税收等手段抑制市场中过热的*投机需求，同时通过增加供应保护公道的自住需求，“有保有压”态度愈加明确。作为首都，北京市房地产市场需求极其旺盛，市场一度呈现过快过热发展态势。为贯彻落实核心对调控精神、保障首都市场发展平稳，北京市先后出台了“京十二条”、“京十五条”、“京十九条”等一系列细则，细则条款愈来愈多，调控力度相较于核心政策也更加严格，如“国十条”后率先提出限购（其他城市普遍在2012年月或2011年2月），且在“京十五条”（2011年2月）中提出全国*为严格的全面限购措施，2013年3月“国五条”后在率先明确20%个税征收，和2套房贷首付比例提至七成。

Ø 北京历来制定并执行*为严厉的地方调控细则

表：2010年以来房地产调控内容解析

新国十条

2010年04月17日 京十二条

2010年04月30日

新国八条

2011年01月26日 京十五条

2011年02月15日

国五条

2013年02月20日

京十九条

2013年03月30日

限购 无 同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。 原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供相干证明的暂停其购房。 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。 本市户籍成年单身人士在本市未具有住房的，限购1套住房。 限贷 购买首套自住房且面积超过90平米，首付比例不得低于30%；贷款购买2套房，首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍。 严格执行“新国十条”。 暂停对购买第三套及以上住房，和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。 对贷款购买二套住房的，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 切实履行二套房贷政策。 中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第2套住房贷款首付款比例和利率。 严格执行第2套（及以上）住房信贷政策。 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可或者莫不做声看别人做都是聪明的。视情况进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 继续落实首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。 2套房贷款首付款比例提至七成，利率1.1倍。 税收信贷 认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行核心清算和稽查。 个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相干凭证和其他完全准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相干信息资料，或依照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。 买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。 严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。 实行差别化土地增值税预征率。 加强对土地增值税清算情况的监督和检查。 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征 个人转让住房能核实房屋原值的，严格按照个人所得20%计征；不能核实的，依法按照核定征收方式计征。满五少有住房继续免征。 继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。 市场监管 对获得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公然全部销售房源，并严格依照申报价格明码标价对外销售。 对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行核心清算和稽查。 加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 增加土地有效供应，政策性住房用地应保尽保。加强对企业土地市场准入资历和资金来源的审查。 加强对企业土地市场准入资历和资金来源的审查。 开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有获得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。 推动城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 对报价明显高于项目前期销售价格和周边在售项目价格且不接受指点的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。 继续严格执行明码标价、一房一价规定。 搭建本市房地产企业信用管理系统。

Ø 调控政策出台影响销售量迅速下行，价格变化相对滞后

历史数据表明，调控政策出台迅速影响短期销售量。2010年4月底“京十二条”出台后，5月北京商品住宅销售量环比大幅下落63.3%，为2009年1月以来较大降幅，6月继续下落7.8%，7、8月销售量开始回升。2011年2月中旬“京十五条”出台，当月商品住宅销售面积环比下落62.7%，虽其中搀杂春节假期影响，但销售量降幅远大于2009年和2010年春节月份，在经历3、4月小幅震荡起伏后，自5月起月销售量基本保持在万平米。可以看出，在此前的两轮调控中，销售量的下行态势大多保持个月，若无更加严格的调控信号出现，购房者、房企的观望情绪便会逐渐减弱，销售量开始回升。

本轮调控影响二手房销售量出现断崖式下滑，新居变化幅度小于此前两轮调控。基于对北京调控细则力度的不明朗预期，3月北京市场销售量出现大幅增长，其中新房销售131.3万平米，同环比涨幅分别达到146%、69%；二手房市场需求由于“20%个税”出现恐慌性入市，销售4.4万套，同环比增幅均超过3倍，创历史单月销售量较高纪录。进入4月后，“京十九条”出台，市场观望情绪一度回升，加上住建委在首周全面停止签，商品住宅销售面积环比明显下降，其中新居下降51.7%至63.5万平米；二手房销售量从高位大幅回落至5212套，环比下落88%，同比降幅也到达48%。但我们同时看到，排除首周停止签影响，北京4月周均新居销售量同比上年4月仍呈现小幅增长，增幅约为9%。根据前文所述，若北京市目前的推盘节奏未有明显好转，预计此番调控的效果将在未来个月内进一步显现，新房市场的销售保持回落，但较之前两轮调控回落幅度将相对较小。

图：2010年至今北京房地产市场销售量变化

新居价格多在销售量延续低迷后方显下行。此前两轮调控期间数据表明，调控政策出台后并不是在第1时间直接影响商品住宅价格下行，结合前文分析销售量变化情况来看，新房价格出现较为明显下行的时间点一般滞后于销售量。如2011年2月“京十五条”出台后，北京市新房价格在尔后半年内出现震荡变化，甚至一度出现连续回升，直至10月起方进入较为稳定的下行区间。根据中国房地产指数系统百城指数，2013年4月，北京新房价格为26821元/平方米，环比上涨3.11%，涨幅较3月扩大0.26个百分点；同比上涨15.26%，涨幅较上月扩大4个百分点，为近年来较高涨幅。可以看出，“京十九条”出台后，由于供应的延续紧张，新居价格并未应声而落，而是延续此前上涨态势，在供求情势未有明显变化前，预计新房价格涨幅将放缓，但仍保持上行态势。

二手房价格历史反应更加迅速，但此番调控下价格依然坚挺。从前两轮调控来看，北京市二手房价格大多在政策出台月份出现不同程度的增长，但在随后便出现涨幅的明显收窄乃至回落。但与此前不同，2013年4月北京主城区二手住宅均价不仅未受调控影响迅速回落，反而达到历史新高。月，二手住宅价格累计上涨9.9%，为近年来的较大涨幅，其中3月环比涨幅达2.85%，为近两年来较大，4月涨幅缩小至2.43%，但同比上涨23.02%，同比涨幅为近年来较高。本轮调控针对二手房出台的“20%个税”措施，较为有效地抑制了二手房市场交易活跃程度，但还没有对价格构成直接影响，4月价格继续保持上行，仅环比涨幅微幅收窄。预计未来北京市二手房价格变化将呈现区域性差异，核心城区二手房价格将持续坚挺，而远郊区县的二手房由于可替换性相对较强，若销售量延续低迷价格可能出现回落。

图：2010年至今北京房地产市场价格变化

Ø 观望加博弈造成新增供应持续低迷，供求矛盾未根本减缓

新政核心加强预售价格管理，新增供应维持低位。由于“国五条”出台及两会召开，出于对政策不明朗期的观望心态，3月新批上市面积虽环比回升但仍低于上年同期水平。进入4月后，由于北京市实行严格的预售价格管理，新批上市面积仍保持低位运行，同比连续第三个月呈下落趋势，同比下降29.6%。根据中国指数研究院监测数据显示，4月北京原计划有36个项目开盘，实际仅有9个项目开盘，其余7成多项目或因开发商观望市场、或因蓄客不足、或未取得预售证（价格涨幅较大）而延迟开盘。2013年月，北京新房销供比达到3.4，为近年较高水平，相较于其他代表城市，北京销供比明显偏高。虽然4月销售回落带动多个城市销供比下降至1以下，部分城市库存量略有上升，但北京仍是少数销供比超过1的城市。

表：2013年月代表城市供销比变化

月份 北京 上海 广以下为引用的内容：set adocon=eateobject(nnection)enDriver={Microsoft Access Driver(*.mdb)};DBQ= _pPath(数据库所在路径) cess OLE DB连接方法：州 深圳 杭州 武汉 苏州 南昌 扬州 惠州 2008 0.70

0.67 0.59 0.40 0.65 0.62 0.65

2009 1.78 1.39 1.46 1.49 1.46 2.25 1.54 2.09

2010 1.07 0.90 0.81 0.82 0.67 0.91 0.90 1.12 0.91

2011 0.87 0.68 0.81 0.68 0.52 0.70 0.96 0.64 0.59 0.61 2012 1.60 1.05 0.91 0.68 1.01 0.88 1.87 1.12 0.88 1.14 2013: 3.39 1.48 1.24 0.98 0.91 1.52 1.00 0.92 1.07 1.18 1月 6.53 3.26 1.01 1.50 1.28 1.73 1.70 0.90 1.31 0.87 2月 5.60 2.49 0.80 1.51 8.22 2.69 3.61 3.89 2.54 14.1 3月 2.74 1.16 2.16 0.83 0.61 3.21 0.72 0.84 0.98 1.81 4月 1.41 1.07 1.82 0.65 0.82 0.77 0.78 0.57 0.59 0.81

库存延续回落，供不应求情势加剧。截至4月底，北京商品住宅可售面积为783万平方米，较上月小幅下降1.4%，库存量进一步下落，而其他代表城市可售面积较上月均有不同程度的增长。从出清周期来看，北京与上月基本持平，为6.1个月，位于同等城市和北京历史上较低水平。总体来看，北京库存和出清周期仍处于近些年调控以来较低水平，由于新增供应的急剧减少，市场正处于消化去库存时期，供不应求态势加重。

图：2009年至今北京市商品住宅库存及出清周期变化

Ø 小结：房价上涨压力犹存，增供应缓矛盾为关键

自2010年以来，北京市积极响应核心精神，坚决履行*为严格的措施调控房地产市场，此次“国五条”及“京十九条”的出台，虽然给予市场强烈的调控信号，但从具体内容上看，大部分是对此前调控政策的重申和细化。从北京历次调控的经验来看，由于具有强大的需求支持，短时间被抑制的需求终将在市场释放，而需求也往往无法及时得到新增供应以满足，调控的*终结果大多表现为短时间的量价下行后迎来更为明显的反弹，供需矛盾的持续，也在始终为北京的房价提供上涨动力。

北京正在为建设成为世界城市而不懈努力，在此过程中如何解决房地产市场调控面临的问题也显得至关重要，我们建议，在北京市今后的工作中，可以斟酌核心从以下方面着手，逐渐减缓房地产市场严峻的供求矛盾：

1、增加土地供应，进一步精简、完善房地产建设审批环节，催促开发企业加屋建设，减缓供需矛盾

2、重视土地及房屋供应区域的选择，加大轨道交通沿线及配套完善区域的供应力度。

3、加快产业升级及转移，加快核心城区周边配套建设，以产业及配套带动人群外迁，缓解核心区压力。

4、盘活存量房源，完善规范租赁市场，转移部分购房需求。

5、加快制定保障房体系相关法律法规，根据首都实际情况，加大公租房建设力度，公道控制限价房、经适房范围。

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