施永青收营业税无助楼市降温资源

一如本栏早前所料，中央收紧内地房地产市场的政策陆续有来。日前，中央又宣布，取消去年推出的二手楼转让营业税减免措施。去年，政府为了鼓励投资，曾一度把二手楼要交营业税的期限，由五年内转让需缴交，降低至两年内转让才需缴交。近日，政府又再恢复原状；即是说，五年之内再次转让的物业，都得缴交营业税，税率为成交价的5％。

这个措施，只能增加政府的财政收入，但对减少房地产市场的泡沫性却作用不大，甚至可能有反效果。

内地房地产市场，基本上由卖方主导。买方为了竞争(盘少客多)，很多时都得迁就卖方所提出的苛刻条件。因此，交易中需付的税项大部分都是由买方承担的。新措施的用意，就是要增加买方的负担，以降低他们入市买楼的能力，希望藉此为楼市降温。

不过，以近期一些大城市楼价的上升速度去计，5％的营业税实在没有太大的阻吓作用。由于二手市场上好盘难求，业主经常一有客问津。就立即反价，幅度常达5％至10％，但买家有时都肯追，故加多5％的营业税，只能起一时的作用，不需半年已会被楼价的升幅抵销。因此，收营业税的实际效果，并不会令买家入市的数量大幅减少，而是增加了他们入市时的怨气。

<北京市准备用两到三年的时间p>另一方面，于卖方而言，他们的目标是食尽买方的购买力。他们眼见买方仍有购买力交税，就想把税款变成楼价的一部分。

这样，他们就可以把这笔钱落入自己口袋里。因此，他们会倾向延迟卖楼，待五年后避过了徵税期才卖楼。届时，买家已不用交营业税，卖方就有机会加价5％，而买家也不会感到格外辛苦。

现时，内地的小业主都不急于放盘，迟点卖可能卖得更好价，已成了业主的普遍信念。因此，恢复徵收营业税的措施一出，就会促使部分业主收盘，实质上减少了市场上可供出售的盘口，令供不应求的形势进一步恶化，令楼价的上升势变得更快。这可不是中央推出这项措施的原意。

其实，要为楼市降温，不能单靠阻碍买家入市，还得增加市场的供应，那施压的对象就应该是开发商。

向开发商施压，可从两个方打碎一块玻璃面着手。一是要他们加快建设。凡是拿了土地迟迟不开工的，便要罚款。过了期还未完成建设的，便要收回土地。这样，市场上就会有更多的新盘推出，让买家可以有多点选择。二是要促使他们减价。现时，有部分开发商，楼宇落成已超过一年，仍在待价而沽，卖不出的原因疑订价偏高。为了促使他们减价，政府可考虑对落成超过一年尚未卖出的发展商货尾徵收空置税，要他们为持货付出代价。这样，他们就会主动减价，以免得不偿失。

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