中国我国房地产价升量跌预计楼市将呈现滞涨局面

我国房地产价升量跌 预计楼市将呈现滞涨局面_我的钢铁

房价仍在上涨，成交量却持续下滑，楼市有价无市的局面再次出现。

10月15日，国家发改委、国家统计局公布前三季度全国房地产市场运行情况。数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨2.8%，同比增速创12个月以来新高；较8月份环比上涨0.7%，全国房价已环比连涨7个月。

而成交量依然延续了7、8月份以来的下滑势头。据中金公司重点跟踪的16大城市房地产成交量情况显示，9月份16大城市整体成交量环比均也想放松的甩甩双手跟凋落的树叶不期而遇、、、、、、值下降6%，中值下降10%。10月份的情况依旧惨淡，十一期间全国多个城市的成交量为近三年的最低水平。

楼市供需双方的博弈再度进入僵持阶段，市场正在酝酿新的调整。虽无法断言拐点已至，但楼市滞涨已是大势难改。

高房价遏制成交

业内人士认为，房价太高就是楼市滞涨局面形成的最根本原因。以现在的房价，买得起房的人太少了。北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示。

经历连续7个月的高歌猛进，房价已然到达阶段性的高点。以北京为例，北京市统计局的数据显示，北京四环内的房屋均价已超过1.8万元/平方米。据业内人士估计，1~9月份，北京在售项目的实际销售房价至少上涨了30%~40%，部分项目的涨幅更高达50%以上。今年8月，北京的房价就全面超越2007年的高峰期。与此同时，今年北京市二手房的累计涨幅也已经近40%。

据民生银行发布的《中国地产金融蓝皮书》测算，目前全国平均房价收入比已经接近11，月供占家庭可支配收入比达到33%，房价已经快超出现阶段普通百姓的承受能力。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小了0.2个百分点，说明目前房价处于高位，临近阶段性高点。未来四季度成交还将下滑，并明显低于楼市二三季度的成交表现。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则认为，滞涨状态是房地产市场发展的必然现象，目前，滞涨局面已初露苗头，预计将持续半年左右。

房价短期内难下调

尽管交易量已经出现大幅下降，但是业内人士普遍认为短期内房价很难有大幅下调动力。

开发商选择降价，要么是产品本身有问题，要么就是资金链紧张，绷不住了。一家开发商负责人对如是说。

由于前几个月的销售旺盛，大量资金回流，大多数的房地产企业早已超额完成全年销售目标。采访的几家开发商均明确表示，目前在售的项目都没有降价、打折的计划。

首创集团董事长刘晓光认为，短期内核心城市、核心地段的房价会基本趋于稳定，城市价值比较低的城市或者核心城市周边的房价可能出现一些小幅调整。

《中国地产金融蓝皮书》也指出，目前房价上行的动力要大过下行的压力，因为资金压力是开发商降价的最主要和直接的原因，而现阶段开发商的压力很小。

一方面，销售旺盛带来大量的资金回流；另一方面，投资和建设增速的滞后使得开发商的资金后被中国公安人员抓获。这名男子接受调查时供述支出不多。与此同时，宽松的货币政策使企业的融资渠道顺畅。牟增斌预计，短期内开发商集体降价的可能性微乎其微。

社会学博士、地产独立评论员王智中也判断，现在开发商内有粮草，外有援兵，很难主动降价。甚至从现在到元旦前，全国房价还会出现小幅上涨。

王智中的判断来源于他的资金池理论。据他整理的信息显示，2007年9月楼市曾出现滞涨，但开发企业资金池的水位高达5400亿元，因此并没有出现降价。但经过一年的成交量下滑，2008年9月，开发企业资金池的水位为-800多亿元，楼市才出现大规模的降价。

据王智中的统计，目前全国房地产开发企业资金池的水位大概在1200亿元左右，因此他判断，短期内楼市还缺乏大幅降价的动力。但现在宏观经济行情低于2007年的大牛市，因而开发商死扛高房价的持续时间将不如2007年。

到2010年春节前后，楼市可能将进入新一轮价格调整。王智中说。（来源:南方）

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