[p]上海楼市“量升价跌” 地价成较大的不确定因素[-p]

上海楼市“量升价跌” 地价成较大的不确定因素

虽然上周上海新推楼盘总量环比出现下降，但由于供应量的持续增加，尤其是"严控二套房贷"、反"捂盘惜售"和"商品房销售方案备案管理"等系列新政作用下，上海楼市延续"量升价跌"之势。市场人士表示，这一态势已经持续了半月左右，如果继续保持，将对市场销售和消费者心理出现较大影响。 　　不过，这一价格跌势能持续多久还有很大疑问。分析师薛建雄表示，上周上海刚推出的三个地块的价格涨幅都超过1倍，较高的赵巷10号地块上涨了222%，给楼市调控增加了难度，也可能推高未来的房价。 　　上周均价环比跌2.3% 　　"易居中国"统计系统显示，7月日，上海共有24个楼盘推出36.3万平方米商品住宅房源，比前周18个楼盘的38.3万平方米的供应量少了5%。主要原因在于，按照上海楼盘销售"满足3万平方米以上要求的"规定，合格楼盘由前周的5个减少到了上周的3个。 　　但是，在近两周大幅供应量的支撑下，上海楼市出现了持续的"量升价跌"之势。上周44.1万平方米的商品住宅最后成交量，环比上升了2.94%；平均成交价格也再度下滑2.3%，为14496元/平方米。 　　可见，在系列政策的作用下，近期供不应求，价格上涨过快的局面得到了一定的缓解。不过，多名分析师均认为，近期拍地价格的过快上涨，可能再次推动房价的走高。 　　地价是较大的不确定因素 　　对此，易居中国分析师薛建雄认为，虽然近期出台了系列政策，对房价的涨势起到了一定的缓和作用。但是今年以来，新建商品住宅供不应求的局面依然没有改变，上房地产的可售量存量也从年初的850万平方米下降到520万平方米的历史较低水平。此时，具体致毒病菌分别是肠伤寒型沙门氏菌和肠炎沙门氏菌地价大幅上涨，将加重房价上涨预期，促使更多买家入场，导致供求局面重新紧张，那么房价上涨的压力就会大幅提升。 　　但也有券商分析师认为，目前的价格已经对价格敏感的消费者形成压力，将有相当大的消费需求受到抑制，从而对房市目前的繁荣失去支撑。 　　不过，目前上海土地市场的热度也只相当于2007年同期的水平，离2007年11月的历史较高水平还有一定距离。当时，仁恒集团拿的新江湾地块楼板价就达到2万元/平方米，板块内在售楼盘合生江湾国际公寓当时的售价也不过2万元/平方米，地价与周边的房价相当。虽然，上周拍出的赵巷10号地块涨了222%，但1.5万元/平方米的楼板价，离周边1.万元的楼盘价格水平还有一定差距。 　　薛建雄认为，为了避免地价达到历史高位，从而对房价造成冲击，政府有必要加强调控，特别是对土地市场的调控。 　　但分析师回建强表示，下半年政府较好的办法是以不变应万变，即把现有的规范性政策执行好，确保投机性需求处于可控状态。如果可能，政府应着手制定一部长期稳定的产业政策，而非短期性的"政策措施"，排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性。