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险资*保障房动力不足 青睐自用性不动产*

险资不动产*新政今年年中落地，但这并没有带来太多欣喜。业内人士表示，保监会7月发布的《关于保险资金*股权和不动产有关问题的通知》提高了险资*不动产的额度，但可以预见，未来一段时间房地产市场仍处于调控状态，险企参与房地产市场十分谨慎。在盈利模式尚未成熟的背景下，险资不会投入太多开拓养老地产和保障房建设领域，未来仍会以自用性不动产*为主。

保障房*动力不足

10月，中国太保与国家开发银行合作，拟召募保险资金100亿元*于天津市“十二五”期间规划建设的公租房项目，*期限10年。目前险资参与保障房建设项目少有。

2011年3月中国太保发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权*计划”成为保障房*第1单，预期*率约在5%以上。当年5月中国平安与上海城投控股推出“平安-城投控股保障房项目债权*计划”，募资不超过30亿元，预期*率在6%以上。而作为保险资金投入保障房建设的较大一单“蓝德计划”，由太保、国寿等7家保险公司发起，预期召募资金290亿元，但据悉在第1批100多亿元募集到位后，后续资金出现“断档”。

险资*保障房基本都是以债权计划情势来进行，设置了保底*、浮动利率机制且上不封顶，已知项目*率约在6%左右。“这样的*率也只有类似太保这样的大型保险公司才具有议价能力。”中国平安有关人士说。

由于险资作为项目资本金投入，等于给保障房项目投了长时间信任票，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设，因此有保障房建设任务的地方政府很愿意去争取险资参与，但险资对此态度谨慎。“很多地方政府并没有总体规划来保障建设资金来源，也没有计划保障性住房的退出路径和定价，所以险资参与力度非常小。”上述人士指出。

业内人士表示，要真正打开保险资金*保障房的通道，还需清除多重障碍。首先是盈利问题。保障房债权计划存续期间的银行存贷款利率浮动对*率的影响不容忽视。特别是今年保险公司在银行的大额协议存款利率上升，相比保障房较长的*期，险资参与保障房*动力不足。

其次是保险资金进入保障房市场的法律条款亟待细化。保监会在2011年已明确表示，将尽快出台保障房*指引，加大力度支持保险资金进入保障房领域，这一政策至今尚未落地。

积极参与自用性地产

对于不动产*，保险公司更青睐自用性不动产。早在2006年前后，泰康就开始组建自己的房地产*团队，而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等情势介入商业地产领域。

2011年更是险资投身商业地产的一个高峰。当年12月，中国人保团体及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。同月，在被称为“史上*庞大的土地投标”——北京中服地块的买家中，安邦财险、健康保险和标准*团体组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，折合楼面价高达2.1万元/平方米。

今年年中保监会发布《关于保险资金*股权和不动产有关问题的通知》，将不动产*比例从本来的10%提高至15%，且比例限制只限于“非自用性”地产，未限制自用性地产。业内人士指出，这在一定程度上鼓励保险公司开展自用物业*。

“在好的地段进行自用性不动产*，对保险公司来说本身就是资产*保值，而且在这一方面并不受到监管限制。”某保险公司人士称。

不过，保监会的上述通知特别强调，保险公司*不动产，不得以*性不动产为目的，应用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司转换自用性不动产和*性不动产属性时，应当充分论证转换方案的合理性和必要性，确保转换价值公允，不得利用资产转换进行利益输送或损害投保人利益。

业内人士指出，这意味着未来险资在商业地产领域的*仍会延续此前“自用+租赁”的模式来运作。

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