房地产政策调控应依旧投资地产未到时

房地产:政策调控应依旧 投资地产未到时

1，更严厉的土地政策出台

11日，国土部出台“国19条”，规定：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。此项规定意味着开发商拿地门槛提高，成本增加，有利于减少土地市场竞争，从源头上控制房价，也有利于遏制囤地、增加供给。

“国19条”还规定：70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小套型住房。这意味着普通住宅供给将将强制性增加，相对而言，别墅等稀缺资源将更加稀缺。如果政策能够持续，高端住房的价格仍将上涨，而普通住房价格则会稳定。

2，通胀预期产生的负效应更大

2月份CPI同比上涨2.7%，超出市场预期，虽然有春节的因素，但是已经达到市场预期的上限，加息预期愈加强烈。通胀对房价上涨有正效应，但是加息又会加大开发商资金压力，对房地产市场产生负效应。在目前高房价、严调控的整体背景下，我们认为通胀对房地产市场的影响主要是加息预期强化带来的负效应。

3，投资、新开工数据良好，政策调控应依旧

月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%。全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点；商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。

虽然有基数的原因存在，但是2010年房地产投资保持20%左右的增速，销售增速下降是目前市场共同预期。短期应不必担心销售下滑对投资、对国民经济增长产生的副作用，因此，短期政策对房价的调控应不会朝三暮四。

4，成交维持低位，尚不能催化股价上涨

近一周上海商品房日均成交328套，北京日均成交310套，深圳一手房日均成交50套，南京住宅日均成交99套，分别是09年全年日均成交量的43.1%、92.26%、25.77%和36.8%。

成交量表现为低位的上下波动，目前尚不能成为股价上涨的催化剂。我们认为4月份房地产市场的成交量会比较重要。

总结展望：

维持行业中性评级。虽然房地产股已连续下跌，房地产股的估值在相对底部，对机构投资者，我们建议标配房地产行业，重点关注业绩锁定较好、在重组中获益的个股，如中南建设、合肥城建、荣盛发展、金地集团、广宇发展。对于个人投资者，我们建议观望为主，阶段性的触底反弹尚不能维系多久，地产股的大机会尚未到来。