海淀后山区的现在和未来地漏

海淀后山区的现在和未来!(一)

北京城第一风水宝地

拍摄、撰文：马春恒

海淀山后，传统以百望山划界，南部叫山前，北部叫山后!

来到这个区域，会真真感受到什么是三面环山，靠山面水。山后区处于北京市西北方向，京密引水渠大概流向也是西北流向东南，所以，山后区上风上水也是名至实归。

海淀新区有着优美的自然风光，西山和南沙河、北沙河、京密引水渠一山三水的自然形态和上风上水的地理位置使之成为北京市独一无二的风水宝地。

——马春恒《马老师帮选房》

海淀山后区传统包括四个镇，从北向南为西北旺镇，永丰镇，温泉镇，苏家坨镇。

海淀区430平方公里分成两部分，南部山前约210平方公里是已经建成区，海淀山后区，面积约226平方公里，占全区土地面积53%多因素导致国内局部地区成品油市场供应紧张，为海淀新区。

在海淀山后

开车随便走一走，会觉得地广人稀；

大概永丰科技园中关村一号为中心点，向西向北越远离中心，状态越乡村；

向西走，一直走可以到西六环直到燕山脚下；

向北走，一直走可以到苏家坨的村庄田野；

西山连绵起伏的山峰

交通配套及地铁

区域内交通为两横六纵的结构。

纵向路线从西向东为西六环，稻香湖路，上庄路，永丰路，京新高速和京藏高速

两横为东西主路的北清路和南侧的温泉路（温北路）。

地铁十六号线走向为从四环向北过西北旺到永丰，然后从永丰向西沿着北清路一直到山脚下，在翠湖科技园是屯佃站和稻香湖站，为大站快车，车组为12节车箱，很漂亮。

未来16号线南延到国家图书馆，到达丰台宛平城。将极大加强丰台、西城和海淀的联系互动，带动南城发展。

16号线规划线路

地铁16号线的站台和车组内景色

中关村永丰科技园

请注意看标语字体

不知道大家能不能看清，这个图不漂亮，我想让大家看到的是标语上的一行字：

“全面建成具有全球影响力的全国科技创新中心核心区”

语言文字能力弱一些的都看不懂了。

要在全球有影响力，在全国是科技创新中心，还是科技创新核心区。

这是永丰科技园的横在北清路上的大幅标语，我认为准确讲到了永丰科技园，乃至翠湖科技园的发展定位。

中关村一号是啥？

据介绍，中关村一号是商业办公综合体。

和赵老师开车过去踩盘，拍到了一下照片。更准确理解应该是一片楼栋组成的街区，逛街、购物、娱乐、办公。

据称中关村一号是一座绿色的城市轴线，一座开敞的中央公园，大面积的中央开敞绿地，使得办公空间置身绿色公园。

中关村一号的商业综合体

中关村一号南侧的大片写字楼

在这片写字楼的北面，有一个高端住宅项目，天阅西山。楼体施工中。据称，项目定位人群为大型科技公司高管。天阅西山项目，售罄，售楼处拆解中。

天阅西山

中关村翠湖科技园

中关村永丰科技园和翠湖科技园的相对位置图

红点剧场

是科技创新和文化的结合。为附近居民和科技园区职工填补文化空白，已经成为海淀北部的文化地标之一。

红点剧场，云中心，海淀北部地标

区域内限竞房项目

翠湖科技园区的三个限竞房项目相对位置

最北一个项目是：山屿湖项目

这个项目碧桂园、中铁、国瑞置业三家一起拿的一个地块，规定有36%自持房产。开发商巧妙的把地块分为东西两块，相当于做成了两个小区。

西区规划为89平米小三居室和叠拼产品，没有自持，项目限高24米；

东区规划也有洋房和叠拼，所有自持房屋都在东区，项目限高30米；

这样操作有一个好处是，买房人不必再纠结是否和自持物业租客住在一起是否管理跟不上的问题了。另外，也变相的降低了容积率，居住会更舒适前期的混乱状况依然存在：员工的IT系统操作技术培训不到位。

说一下山屿湖项目的小三居。

这个户型是我看过好几个限竞房项目后体量最好的一个小三居。两个北向卧室都不小，公共空间大小也合适，唯一小缺点是厨房偏小，操作空间不够，改善方法是冰箱移动到阳台和洗衣机对面放。

右下项目邻居葛洲坝紫郡兰园

紫郡兰园的89平米三居室存在的最大问题是北向的小卧室过于小，只有6平米左右，不管大人孩子居住都会觉得压抑，优点是厨房方正，采光窗面积大。

葛洲坝89平米户型三居室

按以上比较可以说是各有优缺点。买房人可以根据自己的喜好权重进行选择。另外马老师发现了另外一个不同点，那就是山屿湖的厨房对着餐厅，紫郡兰园是卫生间对着餐厅。

从这一点上

，个人觉得山屿湖更胜一筹。买房人朋友，你们的观点呢？

葛洲坝紫郡兰园，是葛洲坝开发的园系列项目。大家应该对葛洲坝地产不是很熟悉。据销售称，葛洲坝是国务院国资委确定的全国首批房地产为主业16家央企开发商之一。

紫郡兰园项目在89平米小三居户型的比较中，输给了山屿湖项目。那紫郡兰园有没有明显胜出的地方呢？

有的。

第一，紫郡兰园没有自持，地块全部为限价商品房，居住用户纯粹

第二，项目全部为洋房产品层，户型面积89平米还有130平米和139平米，没有大面积叠拼类产品，居住用户层次统一

第三，主打户型是139平米的4房2厅户型，面宽进深比例刚刚合适，尺度把握的非常好，还控制在了普通住宅范围内。

葛洲坝139平米主力四居两卫户型

大家感受下这个户型是不是很方正，好用，明厨明卫，卧室体量合适，三个主要功能区全部南向，客厅带露台。

左下项目万科翡翠云图

如果大家没有感觉到哪里好，那我们和邻居一起比较下好了。

这是万科翡翠云图唯一的一栋洋房产品的户型图。这个进深就比较深了，采光会有一定影响，主要功能区和紫郡兰园139平米相比较，在南侧少了一个房间。大家感受到了吧。

说到万科翡翠云图，这个项目是有44%的自持的，目前不知道哪些楼栋会留做自持。除了一栋洋房外，其它产品为叠拼类产品。

翡翠云图的叠拼定位高端客群，但请大家注意实际的楼间距。有的开发商说我们是叠拼，是高端产品，但是楼间距悄然变小。因为项目还处于蓄客阶段，很多数据没有披露，马老师这时候没有答案。

海淀最近五年没有批小户型地块，所以，马老师判断，未来一旦开盘，89平米小户型，一定会是热销产品，有购房需求的买房人早做准备。三个项目目前均处于蓄客阶段，通过马老师所在的大搜家电商平台购房有优惠。

西山隧道建设

这是一个穿山隧道。

西山隧道可以缓解这一瓶颈口的交通矛盾，还可以方便山后地区居住和工作人口的交通出行。

西山隧道是连接中心城区同山后地区的重要交通走廊，西山隧道建成以后，对温颐路和圆明园西路起到较为明显的分流作用，此外，西山隧道的建立，可大大缩短海淀山后地区与城中心的通行时间和距离。

预祝西山隧道开工顺利，预祝大家交通更方便。

马老师帮选房

好的，就说好，坏的，就说坏；

买房不糊涂，置业不踩坑！

于高处着眼，

于大处下笔，

用眼睛看，用双脚走，用大脑思考，

描绘大开大合大北京！

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房产实操落地，马老师帮选房

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