长投学堂外投家地漏

长投学堂外投家:关于买房,90%的人都不知道这一点

长投学堂介绍，在上海的小伙伴可能非常熟悉这个场景,一出地铁口,不管你穿得是不是人模狗样儿,一定会有房产经纪人追着你:

美女,

精装地铁房了解一下。

地铁口、大三房,

不限购、不限贷

首付只要10万起,

稀缺地段、得房率超高,

刚需必备、投资佳品、

今天不买,后悔一年!

要搁以前,我真有可能就去和中介哥哥要张传单了解一下了,但现在有了好朋友外投家的耳提面命后,这种顺口溜式的洗脑文案已经无法迷惑我了!

长投学堂坚信“独受益不如众受益”,所以今天专门为大家请来了外投家——专业的海外房产投资达人,给大家分享一下买房的套路。

Part1:啥是好房子?

感谢小投介绍暴风科技今日公布旗下“生态联邦计划”,剩下的时间就交给外投家啦。

外投家虽然名字姓“外”,但成长教材也离不开国内房产市场。

其实刚刚小投遇到的那位房产经纪人广告打得非常好,短短1分钟之内就吊起了目标群体的七大胃口:

①精装

②地铁口

③大三房

④首付低

⑤地段好

⑥得房率高

⑦不限购

可谓一套房子能有的优点都在这套房产上了,但真的都靠谱么?

在投资领域,不管是房产还是其它投资品,外投家有个偏见——那就是“听起来太好的,一定要三思”。

三思不是一句口号,要做到有质量的三思,前提是咱自己心里要有一个评价标准,而不是被带着走。

还是以小投遇到的这位中介小哥为例,我们再来看看关键信息:

①精装、②地铁口、③大三房、④首付低、⑤地段好、⑥得房率、⑦不限购

以上信息在外投家看来,都要让位于1个点——你买房目的。

1、你要自己住,还是拿来投资?

2、你的目的是放长线钓大鱼?

3、还是一年之内翻2翻短期炒房?

如果这个问题不弄清楚,以上的优势都与你无关。如果确定了买房是用来投资的,这时才有所谓“好房子”的评价标准。

能用来投资生钱的好房子,相信大家也都有点直接或间接的经验,说几个共通的原则:

1、地段好,市中心为佳,保值

2、房子面积不要太大,转手容易

3、学区房,有娃父母的刚需,好出手

4、政府重点规划区域,上涨空间大

就在这种热潮中,在我们不断听到“某某某去年买了一套房,现在转手赚了100多万”的鸡血中,我们本身就不成熟的买房观更是失去了控制——贷款也要买、先买再说,反正会涨的!

这时候,首付低就会诱惑你,不限购也会诱惑你,但仔细想想,咱买房是投资的呀,你的收益先不说,咋先交上房贷了呢?

Part2:投资房产,你得考虑这个!

为了让大家少踩坑,今天外投家就给大家分享2个很少有人考虑的概念——

①房产投资的资产与负债

②一定要考虑的租售比

首先,资产与负债。

这一点想要提醒贷款进行投资的同学们。

不少同学看到高涨的房产市场想要上车,但因为资金不够,于是要贷款投资。

虽然这不一定是坏事,但如今价格高涨的房地产市场,门槛变高、利率增加,这个杠杆我们用起来一定划算么?这时候要提醒一下自己:

??坚持购入资产:让钱生钱,包括租金、房产地价升值带来收益。

?小心购入负债:往外掏钱,包括房贷等。

第二,租售比。

这是一个相对陌生却异常重要的概念。

所谓投资要动脑,如果“租售比”的概念搞清楚,“投资投哪里”的问题咱们也就明白了大半。

简单来说,租售比=每m2建筑面积的月租金/每m2建筑面积的房价,也就是买哪里的房子咱们能赚得多,反应的是我们买房投资的资金回本速度。

一般来说,如果一个区域房产运行状况良好,租售比一般界定为1∶300～1∶200。(没明白?之后举例子你就懂啦!)

这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款

,买房就是划算的。

如果租售比低于1∶300,意味着房产价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产相对较大,后市看好。

好的,已经get到了方法论,下面我就开始算账啦!

数学不好?不怕,咱们举个例子。

上图是上海市中心南京西路的4月份的房产走势,每平房均价10万/平,一套面积40平左右的房子租金大概在这里能租到左右,那这套房子的租售比是多少呢成为社会主义核心价值体系建设的新载体。?我们取个中位数9000元。

按照:

租售比=每m2建筑面积的月租金/每m2建筑面积的房价

我们得出:

租售比

=(9000/40)/105172=1/467.4

这个租售比远远低于1∶300。

当然有同学会说,你例子举得太极端了嘛!上海这么贵!好好好,那外投家再举一个匿名三线城市。是的匿名,外投家怂,怕得罪人。

三线城市A,平均房价1万/平,80平方能租到/月,我们同样取一个中间数字2500,再来看看它的租售比:

公式:

租售比=每m2建筑面积的月租金/每m2建筑面积的房价

我们得出:

租售比=(2500/80)/10000=1/320

虽然比上海是好了一些,但能不能更好呢?

如果你手头上真有买这栋房子的钱,也就是80万,能不能获得更好的收益呢?外投家这次就要show一下自己的专业了。

给大家看一套位于日本东京新宿的房子,地理位置不差于咱们的第一个例子——上海的南京西路。

这套房子概况是:

附近交通:

东新宿车站步行6分钟

新宿三丁目车站步行8分钟

新宿车站步行9分钟

价格:1290万日元(约77.4万人民币)

面积:专有面积15.18㎡

租金:67,000日元(约4087元人民币)/月

固定资产税:约35,000日元(约2135元人民币)/年

不过外投家告诉大家,日本的房子跟国内不同,首先它们算的不是建筑面积,而是专有面积,即房屋的实际面积,而且阳台不算面积噢。

但简单算,我们就按照15.18平来看,那这套租售比:

公式:

租售比=每m2建筑面积的月租金/每m2建筑面积的房价

我们得出:

租售比

=(4087/15.18)/(77.4/15.18)

=1/189.3

三个房子的租售比都算出了:

a房,上海南京西路,1/467.4

b房,国内某三线城市,1/320

c房,日本的南京西路,1/189.3

如果买房为了投资,从理性数字的角度,c房明显胜出。

但有同学又要犯嘀咕,买日本,说得好容易啊!

咋买啊?

干嘛要买日本的房子,让他们赚钱?

外国人能买日本么?

买了以后谁帮我租呢?

到时候卖的话,怎么卖啊?

日本地震这么多,可别忽悠我。

当然这些都可能是问题,不过也正是外投家存在的意义,如果大家对日本以及其它国家的房产感兴趣,就赶紧期待小投同学下次再来邀请我呀!

当然也欢迎大家移步至外投家的公众号小窝→外投家。

好啦!期待今天外投家与大家的分享能够助力大家在买房投资的道路上更顺畅。

无论是国内买还是国外看,咱们都要形成一套自己的投资逻辑,并不断精进,这样才能练就火眼金睛,理性选好房!

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