城市点评系列之杭州地漏

城市点评系列之杭州，V形反转的奇葩城市

市场好的时候，杭州常常先行走暖，而市场差的时候，也会先行领跌。这是2016年较大的不确定性！

昨天说过南京，*来谈谈2015年的另外1匹黑马杭州。

对杭州市来说，2015年可谓转折性的一年。2014年杭州楼市低迷，整体供大于求，消化周期一度超过24个月，业内集体看空，但2015年市场瞬间由供过于求变成供不应求，去化压力大大减轻；全年房地产销售范围大幅增长，销售金额仅次于上海、北京、深圳位居全国第四；土地市场方面，频有高溢价地块出现，文晖、滨江等热点板块屡破单价纪录；经济基本面也很亮眼，GDP增速到达10.2%，远高于全国平均水平。

整体来看，2015年杭州市场呈七大特征：

一、一手房销售创历史新高，供求矛盾逐步减缓

2015年杭州商品房销售1380万平方米，创历史同期新高，与2014年相比大幅上涨43%。其中商品住宅供应量1182万平方米，同比下滑4%，销售达1287万平方米，销售金额为2043亿元，均超过昨天所说的南京，同比分别上涨45%和48%，同比涨幅居二线城市第三。

从2015年下半年开始，杭州住宅市场一路高涨，销售面积、金额均刷新历史较高纪录。杭州楼市供应端也得到了调剂，供求矛盾缓解，短期需求大于供应。

2、刚需仍是住宅市场主导，改良增速大幅提升

2015年杭州市场仍以刚需为主导，90平方米以下产品销售7.5万套，占比达61%，因其面积小总价低备受市场青睐；其次，平方米和平方米产品平分秋色，全年分别销售1.8万套和2.0万套。但平方米首改户型销售占比明显放大，主要由于3•30政策、二套房公积金首付降至两成等系列利好政策刺激改善型需求释放。

值得关注的是，刚需增速低于改善增速，政策放开后，置换需求快速释放且潜力较长久。平方米的住宅产品销售增速*快，在外界利好下，杭州的改善性需求不断释放，2016年楼市的新看点将集中在改良需求点上。

从总价段来看，万产品稳稳占据市场销售主力地位，而总价300万以上高端产品共销售12066套，比2014年多卖3137套，销售金额697亿元，同比增加58%。无论是销售套数还是销售金额，高端产品的销售占比都稳步上升。整体来说，2015年杭州市场销售以刚性需求为主，改良型面积户型需求小幅提升。

豪宅销售方面，杭州在二线城市数一数二，去年千万以上住宅共卖出1020套，共计销售174亿元，分别同比增长了42%和43%。销售套数、金额均高于广州，市场规模可在全国排在第四。

三、全年商业办公供大于求，去化压力爬升

2015年杭州市商办供应393万平方米，共销售93万平方米，仅占商品房销售总量6.7%创业成功的可能性只有1%。失败的可能性99%。我鼓励大学生在自己喜欢的领域工作、在要创业的领域工作3年、5年或8年后，供求比连续三年高于3.5，2015年更是大幅攀升至7.6。

2015年商办市场销售增速提高，一方面是今年杭州市商业、办公供应量明显上涨，另一方面是整体市场的升温，致使销售量的上涨。但从供求关系来看，全市商办供应过剩明显，且延续价低量增，去化压力仍在爬升。

四、土地销售规模收窄，市场格局冷热不均

2015年杭州共销售土地建筑面积891万平方米，同比大幅下跌36%，其中住宅用地占比51.6%；销售楼板价为9814元/平方米，同比增长6.5%；销售金额642亿元，同比下跌26%。

2015年杭州土地市场规模大幅萎缩，销售建面为2010年以来的较低点，但土地楼板价频创新高，优质地块竞争异常激烈。全年市场格局也明显分化，在热门板块楼面价纪录不断被刷新的同时，余杭、萧山等多宗地块终止出让或以底价销售。

5、高端项目位居前列，远郊楼盘以价换量

2015年杭州销售金额排第10项目销售总额显著提升，门槛也由15.04亿元升至18.81亿元，前十入榜的项目单价跨度也较大，销售均价差距较大超4万元/平方米，榜首位置仍由武林壹号占据。

杭州市核心豪宅大盘揽金能力强势，其中三房、4房表现较好，核心城区的大面积跃层也有亮眼表现，300万以上的改善性产品已经成为销售项目的主力军。不仅是城区的项目屡创纪录，同时也有远郊刚需项目也取得了不错的事迹，如滨江金色黎明。

6、二手房销售量大增，套均面积上涨

2015年二手房共销售5.7万套，总计562万平方米，销售套数和销售面积分别同比增长了85.5%和97.6%，套均面积也有所上升，由2014年的92平方米提升到了98平方米。但与其他核心城市相比，杭州市二手房销售范围较小，仍处于相对靠后的位置。

七、基本面指标出色，购买力快速上升

2015年杭州楼市基本面表现出色，销售规模突破到新高度。与2014年供大于求的市场相比，商品住宅库存、消化周期均大幅回落，2015年年底商品住宅库存为1060万平方米，消化周期9因为是已经用了差不多二十年的机器.1个月，分别同比回落了10.8%和15.6%；居民购买力也在稳定上涨，主要原因还是城市快速发展的经济。就当前杭州市场整体来看，供求比小于1，消化周期也在公道范围内，市场供求相对平衡，需求总量基础也较为可观，市场基本面向好。

2016年杭州楼市量价走势可以用“量降价升”来预判。

客观地说，2015年的市场井喷，还是透支了一部分杭州市场的需求，我们对2016年市场还是不能抱有过高期望；价格层面，应当还是可以保持稳中有升，2015年杭州市核心、滨江区、桥西等核心区由于供应少有，致使土地销售楼板价过高，多数地块的溢价率超过50%，这必然导致该区域的房价将大幅上涨；但杭州远郊区域目前仍然处于供大于求的状态，房价上升乏力，因此杭州整体房价仍保持稳定。

从过去若干年杭州市场走势来看，常常是领先于全国市场走势，市场好的时候，杭州常常先行走暖，而市场差的时候，也会先行领跌。这是杭州市场2016年较大的不确定性！

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